最近总能刷到类似的消息：北京海淀有房东把报价降了 12%，房子挂了俩月还是没人问；上海外环的新盘干脆挂出 “7 折特价” 的横幅；深圳龙华一套别墅，一年功夫跌没了 150 万。中国楼市这波 “信心危机”，来得比预想中更猛烈。

8 月的全国房价数据一出来，连业内人都觉得意外 ——70 个大中城市里，居然没有一个出现上涨。一线城市二手房环比跌了 1%，二三线更是肉眼可见地 “跌跌不休”。这事儿到底是短期的波动，还是真的摸到了长期拐点？

数据里藏着答案。国家统计局刚公布的 8 月数据挺刺眼：一线城市新房环比降了 0.1 个百分点，虽然幅度不大，但信号很明确；二手房更惨，直接跌了 1%。北京、深圳的二手房均价同比都跌超 3%，广州有些区域更夸张，比 2024 年的峰值跌了近三成。

二线城市里，杭州、南京、成都这些核心城市也没扛住，新房环比降幅在 0.3% 到 0.6% 之间。前几天和成都的中介聊天，他说当地一个高端楼盘，单套直降 150 万，照样没人接盘。至于宝鸡、宜昌这些三线城市，房价直接跌到 4000 元 /㎡以下，就算这样，买家还得再砍个 8 折才肯出手。

9 月的数据更让人揪心。一线城市新房跌幅扩大到 0.5%，二手房市场压得喘不过气。住建部三季度报告里说政策松绑会起效，但说实话，购房者的观望情绪浓得化不开，市场哪那么容易回暖。

聊到具体的城市情况，更能体会到这场降价潮里的 “众生相”。北京五环外早就取消限购了，可降价还是换不来成交。海淀区一套学区房，从 1200 万降到 1050 万，降了 12 个点。带看的人多了些，但成交周期硬生生拉到了 3 个月以上，太难了。华润那个九悦楼盘，7 月到现在调了好几次价，125㎡的户型从 225 万降到 210 万，还搞 “工抵房” 变相降价，效果还是一般。

上海外环外也放开了限购，特价房到处都是。闵行保利那个项目，单价从 6.99 万砸到 4.9 万，打了七折，去化率还不到 40%。浦东曹路的联发青云上更惨，现在 5.15 万 /㎡的价格，比年初跌了 15%。中介说有业主是被裁员逼得没办法，才亏本抛售的，看着真让人唏嘘。

深圳的工抵房简直像 “白菜价” 一样冲击市场。光明区深物业那个项目，工抵房单价 2.75 万起，总价 226 万就能拿下，比周边新房便宜 20%，但得全款支付 —— 这门槛其实把很多刚需挡在了门外。龙华中建的楼盘更直接，78㎡的户型从 350 万降到 280 万，美其名曰 “限时特惠”，本质还是降价换量。

政策端其实早有动作。北京 8 月 11 号就放开了五环外限购，想买多少套都行，公积金贷款额度提到 100 万，首付也降到 20%。可 9 月二手房成交量同比还是跌了 25%，政策效果真的有限。

上海跟进得也快，8 月 26 号就宣布外环外不限购，首套房首付 20%，二套房利率降到 LPR+50 基点。但市场反应冷淡得很，9 月新房库存去化周期还高达 18 个月，意味着按现在的销售速度，要一年半才能卖完库存。

全国性的政策也在加码。美联储 9 月 17 号降了 25 个基点，咱们的房贷利率只微调至 3.6%。说实话，这点降幅打动不了购房者，大家更关心的是未来的收入能不能稳住。多地还搞了契税减免，把增值税免征期延长到 2027 年底，可二手房挂牌量反而激增 30%—— 业主都想趁政策窗口出货，市场更乱了。

现在的市场就是一场三方博弈。开发商这边，万科、保利这些头部企业都在 “以价换量”，广州有个楼盘降了 21%，去化率还不到 30%。更糟的是，有些项目 “交房即维权”，要么是装修减配，要么是延期交房，购房者更不敢下手了。

购房者这边还是老规矩 ——“买涨不买跌”。链家 9 月的数据显示，北京二手房带看量涨了 50%，但真正成交的还不到 5%。身边准备买房的朋友都在等，总觉得还能再跌点，谁也不想当 “接盘侠”。

政策和市场的拉锯战更有意思。住建部一直强调要 “促进市场止跌回稳”，但有专家说的话挺实在：全国空置房够 16 亿人住，供需矛盾摆在这儿，光靠政策刺激改不了长期趋势。说到这我突然想起，8 月香港那个新闻，祥祺集团的陈红天把山顶豪宅卖了，21 亿港元买的，9 年后 7.9 亿就出手，亏了 13 亿 —— 连富豪都扛不住资产缩水，普通购房者哪有底气入场？

“房价还会跌多久？” 这问题最近问得人特别多。

身边做房产投资的朋友大多持悲观态度，觉得年底前还得加速下跌，劝大家 “现金为王”。但也有乐观的，说现在政策工具箱还没见底，肯定会有更猛的措施出台，现在正是 “抄底窗口”。

我倒觉得，比起猜涨跌，更该想清楚自己的需求。是刚需自住，还是想投资增值？收入能不能扛住 30 年房贷？这些问题想明白了，或许比听多空双方吵架有用。

你怎么看？是继续捂着钱袋子观望，还是觉得现在可以出手了？欢迎在评论区聊聊你的想法。

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